WEG-Recht
Wohnungseigentumsrecht
Claudia Ehlers
FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
Rechtsanwältin Claudia Ehlers ist Fachanwältin im Bereich des Wohungseigentumsrechts. Sie berät und vertritt Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und einzelne Wohnungseigentümer in dieser komplexen Materie und begleitet Ihre Mandate mit hervorgehobener Exzellenz.
Das Wohnungseigentumsrecht ist ein hoch komplexes Rechtsgebiet, dass spezialisiertes Fachwissen unumgänglich macht. Wir stehen Ihnen mit Expertise und Erfahrung in diesem Bereich zur Seite und beraten Sie umfassend.
Die WEG
RECHTE & PFLICHTEN IN DER WEG
Die Eigentümergemeinschaft ist zur Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums (Fassade, Fenster, Dach, etc.) verpflichtet. Hierzu bedarf es Instandhaltungsrückstellungen, die von den Mitgliedern eingezahlt werden. Im Außenverhältnis haftet die WEG gegenüber Gläubigern, im Innenverhältnis jeder Eigentümer nach und mit seinem Miteigentumsanteil.
EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
Formalen Fallstricke für die Eigentümerversammlung können die ordnungsgemäße Ladung, die Fristwahrung und weitere Punkte sein, auf die wir Ihr Anliegen prüfen. Fehler können zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen, so dass Vorsicht geboten ist. Die Versammlung wir einmal im Jahr abgehalten.
HAUSVERWALTUNG
Insbesondere der Wechsel der Hausverwaltung führt zu Problemen, da gleich mehrere Beschlüsse erforderlich sind. Eines Grundes zur Abberufung bedarf es nun nicht mehr, allerdings sind in der Regel Kündigungsfristen zu beachten. Bei der Neuwahl sind die Optionen zu prüfen, bevor die neue Verwaltung durch Beschluss gewählt wird.
Wie kann ich mich gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung wehren?
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung kann mittels einer Beschlussanfechtungsklage oder einer Nichtigkeitsklage angegriffen werden.
Beschlussanfechtungsklage
Richtige Beklagte
Seit der WEG-Reform ist eine Beschlussanfechtungsklage ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.
Klagefrist
Die Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.
Die Beschlussfassung erfolgt bereits am Tag der Eigentümerversammlung.
Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob und wann Sie das Beschlussprotokoll erhalten haben. Nur in Ausnahmefällen kann eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewährt werden.
Ist die Frist versäumt, hat dies den Verlust der Anfechtungsbefugnis zur Folge.
Die Beschlussanfechtungsklage ist innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Beschlussfassung begründet werden.
Ist die Frist verpasst und liegen Widereinsetzungsgründe nicht vor?
Wir prüfen für Sie, ob der Beschluss nichtig ist. Eine Nichtigkeitsklage ist nicht fristgebunden und kann zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden.
Anfechtungsgründe
Die Beschlüsse können aus formellen und/oder inhaltlichen Mängeln angefochten werden.
Aber Vorsicht! Nicht jeder Fehler führt zur Ungültigkeit der Beschlüsse. Erforderlich ist, dass sich die Mängel auch auf das Beschlussergebnis auswirken.
- Formelle Beschlussmängel liegen beispielsweise bei Fehlern der Einladung zur Eigentümerversammlung vor. Diese können in der Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer oder die Nichteinhaltung gesetzlicher oder vertraglich vereinbarter Fristen liegen.
- Inhaltliche Beschlussmängel können vorliegen, wenn der Beschluss gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt oder eine zu unbestimmte Formulierung vorliegt.
Rechtsfolge
Gibt das Gericht der Beschlussanfechtungsklage statt, wird diese vom Gericht als ungültig erklärt. In der Folge fällt der Beschluss rückwirkend weg.
Und wenn der Beschluss schon teilweise oder ganz umgesetzt wurde?
In diesem Fall entsteht für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein sog. Folgenbeseitigungsanspruch. Die Umsetzung ist rückgängig zu machen.
Wer trägt die Kosten des Verfahrens?
Vor der Erhebung einer Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie sich auch hinsichtlich der Verfahrenskosten gut beraten lassen.
Bei vollständigem Obsiegen in der Anfechtungsklage hat die Kosten des Verfahrens die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.
Als Kläger sind Sie dennoch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Obsiegen Sie in der Klage vollständig, werden Sie als Wohnungseigentümer dennoch an den Verfahrenskosten als Mitglied der WEG entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel beteiligt.
Eine Rechtschutzversicherung übernimmt diese Kosten, die Sie als Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen haben, in der Regel nicht.
Kann diese Kostenbeteiligung nicht irgendwie umgangen werden?
Die Kostenbeteiligung kann nur durch einen Beschluss über die Kostenbefreiung des obsiegenden Klägers umgangen werden. Ein solcher Beschluss muss grundsätzlich im Vorfeld gefasst werden.
Nichtigkeitsklage
Richtige Beklagte
Auch hier richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Klagefrist
Eine Nichtigkeitsklage kann zeitlich unbegrenzt erhoben werden und ist – im Gegensatz zur Beschlussanfechtungsklage – nicht an eine Klagefrist gebunden.
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Ein Beschluss ist insbesondere nichtig,
- wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (Verstöße gegen die gute Sitte oder gesetzliche Verbote)
- wenn er nicht hinreichend bestimmt oder in sich widersprüchlich ist
- wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt.
Wie kann ich meine Ansprüche in der WEG durchsetzen?
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss durch eine Beschlussersetzungsklage erstreiten. Eine Klagefrist ist hierbei nicht einzuhalten. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer solchen Klage ist allerdings grundsätzlich die Vorbefassung der Eigentümerversammlung.
Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung liegt dabei auch dann vor, wenn trotz Beschlussantrages keine Entscheidung in der Sache getroffen wurde, da die Sache beispielsweise von der Tagesordnung genommen oder vertagt wurde.
Steht dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf einen bestimmten Beschluss zu, kann das Gericht genau diese Beschlussfassung ersetzen.
Dabei ist zwischen Beschlüssen mit und ohne Ermessensspielraum zu differenzieren.
Eine Beschlussanfechtungsklage kann auch in Kombination mit einer Anfechtungsklage erhoben werden und ist sinnvoll, wenn der Kläger der Ansicht ist, dass in der Eigentümerversammlung ein anderer Beschluss hätte verkündet werden müssen.
Achtung! In einem solchen Fall ist die Frist der Anfechtungsklage von einem Monat zu beachten.
Klassische Themenfelder der WEG, die ALBRECHT für Sie auf dem Schirm hat:
- Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung
- Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer
- Begründung des Wohnungseigentums
- Ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums
- Entzug des Wohnungseigentums
- Abgrenzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums und Sondernutzungsrechte
- Bauliche Veränderungen und Modernisierung
- Durchführung einer ordentlichen und außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung
- Verwaltervertrag
- Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer
- Beschlussanfechtungsklage/Nichtigkeitsklage/Beschlussersetzungsklage
- Formulierung von Beschlüssen und Durchführung des Umlaufverfahrens
- Beitreibung von Hausgeldern
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
- Protokollberichtigungsansprüche/Protokollanfechtung
- Veräußerung von Wohnungseigentum